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土地增殖税
来源:三明成功中介 时间:2013-03-05
商铺,相对于住宅来说,可以定义为非居住用房,其成交时的税收征收和住宅是完全不同的.商铺、办公楼、单独车位买卖这三类是我们经常能接触到的非居住用房的种类。
 
以下举例:上家是个人,下家是个人,均不贷款

上家
重要前提:上家一定要提供出当初买进的全额发票、契税发票、交易手续费、买卖合同等原始凭证。这里着重要注意的是,全额发票,有很多业主只能提供出当初的首付款发票,这是什么原因呢?因为当初他是用首付加贷款的形式购买了该物业,那么贷款的这部分房价款开发商在收到款项后,为了偷逃漏税,少开了发票,绝大部分的业主是不知情的,所以轮到我们帮他出售时,我们就如胡沪语所言“吃药”了。如果出现这种情况,唯一解决解决方法就是,找开发商补开了。

第一:营业税
(合同价-买入价)X5.55%

第二:土地增值税:
(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)X系数

注: 1、自然增值税=买入价X5%X房屋年限(按产证记载时间足年算)
    2、系数:(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价<50%,系数选30%
             50%<(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价<100%,系数选40%
             100%<(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价<200%,系数选50%
             200%<(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价,系数选60%

第三:个人所得税
(合同价-买入价-营业税-土地增值税)X20%

第四:印花税
合同价X0.5‰

第五:佣金
比例就不说了
上家的成本=买入价+营业税+土地增值税+个人所得税+印花税+佣金
下家

第一:契税
合同价X3%  

第二:交易手续费
合同价X5‰ (没错,是千分之五,100万的合同,交易手续费要5000元,而且是下家一个人出)

第三: 印花税
合同价X0.5‰

第五:佣金
比例就不说了
下家的成本:合同价+契税+交易手续费+印花税+佣金
办公产权税费:(同时也可以参考下)

计算公式

营业税的:现在卖出的价格减去当时买进的价格*5.55%

个人所得税:现在买进的价格减去当时买进的价格,减去当时契税 减去现在营业税)*20%

土地增值税(现在买进的价格减去当时买进的价格,契税 减去营业税个人所得税,减去当时买进价格每年5%)*30%

二:办公产权计税公式:营业税+个人所得税+土地增值税  (其他小税自己还不太清楚,没有计算在内,此处现价为现在成交的合同价,一般都是做低后的价格,原价指上家买入时合同上的价格,N代表年限)



营业税+个人所得税=24.44%*现价---25.04%原价

土地增值税=【75.56%*现价---(77.96%+5N%)原价】*30%

综合起来总的公式为:

营业税+个人所得税+土地增值税=

24.44%*现价--25.04%*原价+【75.56%*现价--(77.96%+5N%)原价】*30%

备注:总公式均由总部YANG提供的那三个分公式推导出来的

三:给予同事的答复

前提:60万的合同价买入,80万的合同价卖出,要求净到手76万,已经买入三年

(一)首先我们先一步一步算:

营业税的:现在卖出的价格减去当时买进的价格*5.55%=1.11万

个人所得税:现在买进的价格减去当时买进的价格,减去当时契税 减去现在营业税)*20%=3.418万

土地增值税(现在买进的价格减去当时买进的价格,契税 减去营业税个人所得税,减去当时买进价格每年5%)*30%=1.4016

房东方总税收:5.9296万  客户实际交易价格5.9296+76=81.9296万

(二)现在,我们偷懒用公式计算下:

营业税+个人所得税+土地增值税=

24.44%*现价--25.04%*原价+【75.56%*现价--(77.96%+5N%)原价】*30%

=24.44%*80--25.04%*60+【75.56%*80--(77.96%+5*3%)*60】*30%=5.9296万

房东方总税收:5.9296万  客户实际交易价格5.9296+76=81.9296万



四:

   另外印花税等小税没有计算在内;佣金因为不一定按照现价确定,所以也未包含在内;土地增值税因为有一个系数表,我是简单按照一般30%的系数来算的。
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